กรณีตัวอย่างอุทาหรณ์ “นักลงทุน” ชาวต่างชาติซื้อคอนโดเพนเฮ้าส์ริมน้ำมูลค่าหลายร้อยล้านบาท แต่เกือบเสียเงิน 90 ล้าน เพราะไม่เข้าใจคำว่า “ติดจำนอง” ในสัญญา ทนายอาร์มเตือน! ก่อนลงทุนอสังหาฯ ควรมีทนายความตรวจเอกสารทุกครั้ง
อุทาหรณ์นักลงทุนต่างชาติ เมื่อการ “ไม่เข้าใจสัญญา” อาจทำให้สูญเงินนับสิบล้าน
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลก โดยเฉพาะโครงการ คอนโดมิเนียมหรูริมน้ำ ที่มักถูกพัฒนาโดยบริษัทระดับพันล้าน การลงทุนในอสังหาฯ ไทยจึงกลายเป็นหนึ่งในช่องทางยอดนิยมของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเก็บสินทรัพย์หรือนำมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว
แต่ “โอกาส” และ “ความเสี่ยง” มักมาคู่กันเสมอ และหนึ่งในกรณีตัวอย่างที่ทนายอาร์มได้รับคำปรึกษา คือ นักลงทุนชาวต่างชาติที่เกือบต้องสูญเงินกว่า 90 ล้านบาท เพียงเพราะ “ไม่เข้าใจคำศัพท์ทางกฎหมายในสัญญาเพียงคำเดียว” นั่นคือคำว่า “ติดจำนอง”
จุดเริ่มต้นของการลงทุน โครงการหรูริมน้ำที่เชิญชวน “นักลงทุนต่างชาติ”
เรื่องนี้เริ่มจากโครงการคอนโดมิเนียมหรูมูลค่าพันล้านบาท ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่เปิดขายห้องพักระดับพรีเมียม โดยเฉพาะ เพนเฮ้าส์ (Penthouse) ซึ่งเป็นห้องขนาดใหญ่บนชั้นสูงสุดของโครงการ และเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้อเก็บไว้ปล่อยเช่าหรือใช้พักอาศัย
บริษัทผู้พัฒนาโครงการได้จัดแคมเปญประชาสัมพันธ์เชิญชวนนักลงทุนต่างชาติ โดยเน้นว่าโครงการได้รับการอนุมัติครบถ้วนตามกฎหมาย และสามารถซื้อขายได้ตามสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด
นักลงทุนชาวต่างชาติรายหนึ่งจึงตัดสินใจซื้อเพนเฮ้าส์มูลค่า ประมาณ 90 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายจะปล่อยเช่าระยะยาว แต่สิ่งที่เขาไม่รู้คือ สัญญาซื้อขายระบุไว้ชัดเจนว่า “เพนเฮ้าส์หลังนี้ ติดจำนองกับธนาคารเป็นวงเงิน 250,000,000 บาท”
“ติดจำนอง” คำเดียวที่เกือบทำให้เงินลงทุน 90 ล้านสูญเปล่า
เมื่อนักลงทุนชาวต่างชาติอ่านสัญญา เขาพบคำว่า “ติดจำนอง” แต่เข้าใจผิดว่า การติดจำนองคือการที่รัฐบาลไม่อนุญาตให้ซื้อขาย
เขาจึงเกิดความสับสนว่า “ถ้ารัฐบาลควบคุมไม่ให้ซื้อขาย แล้วเราจะโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างไร?”
แต่ในความเป็นจริง คำว่า “ติดจำนอง” หมายถึง ทรัพย์สินนั้นถูกนำไปเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน ซึ่งยังสามารถซื้อขายได้ตามปกติ เพียงแต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง (เช่น ธนาคาร) และดำเนินการปลดจำนองหรือตกลงกันก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
กรณีนี้ ทนายอาร์มจึงได้อธิบายให้ชาวต่างชาติรายนั้นเข้าใจว่า
“รัฐบาลไม่ได้เป็นผู้ควบคุมเรื่องการจำนองทรัพย์สินและไม่มีทางรู้ได้ว่า ใครทำสัญญากับใครเมื่อไหร่ แต่สิ่งสำคัญคือ ต้องตรวจสอบให้แน่ชัดว่า ทรัพย์นั้นติดภาระอะไรอยู่บ้าง ก่อนที่จะเซ็นสัญญาซื้อขาย”
ถ้ามี “ทนายความที่ปรึกษา” ตั้งแต่ต้น เรื่องคงไม่บานปลาย
นักลงทุนรายนี้ยอมรับภายหลังว่า เขาไม่ได้จ้างทนายความมาตรวจเอกสารตั้งแต่แรก เพราะเชื่อว่าทางโครงการจัดเตรียมเอกสารทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว อีกทั้งมีทีมขายที่พูดจาดีและให้ข้อมูลครบถ้วน
แต่เมื่อมาถึงจุดที่ต้องเซ็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์จริง เขากลับพบปัญหาเรื่องภาระจำนองที่ไม่เข้าใจ ส่งผลให้ต้องหยุดกระบวนการชั่วคราว เพื่อหาคำปรึกษาทางกฎหมาย ซึ่งทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าและเกือบเสียเงินจองจำนวนมาก
ทนายอาร์มกล่าวว่า
“การจ้างทนายความเพื่อตรวจเอกสารก่อนลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องสิ้นเปลือง แต่คือการลงทุนเพื่อป้องกันความเสียหายระยะยาว”
ค่าจ้างทนายเพื่อตรวจสัญญาอาจอยู่เพียงหลักหมื่นบาท แต่สามารถป้องกันความเสียหายหลักสิบล้านได้อย่างแท้จริง
ทำไม “นักลงทุนต่างชาติ” เสี่ยงกว่านักลงทุนไทย?
สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ความเสี่ยงหลักมักเกิดจาก ความไม่เข้าใจกฎหมายไทยและภาษาในเอกสารสัญญา โดยเฉพาะคำศัพท์ทางกฎหมายที่แปลตรงตัวไม่ได้ เช่น “ภาระผูกพัน”, “ติดจำนอง”, “สิทธิเรียกร้อง”, หรือ “หนังสือมอบอำนาจ”
อีกทั้งโครงการบางแห่งอาจใช้เอกสารสองภาษา (ไทย–อังกฤษ) ซึ่งหากมีความหมายต่างกัน แม้เพียงเล็กน้อย ฉบับภาษาไทยจะถือเป็น “ฉบับที่มีผลทางกฎหมาย” ทำให้นักลงทุนต่างชาติอาจเสียเปรียบโดยไม่รู้ตัว
ดังนั้น ก่อนลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทย นักลงทุนต่างชาติจึงควรมี
- ทนายความที่เข้าใจกฎหมายไทยและการลงทุนต่างชาติ
- ล่ามหรือที่ปรึกษาทางภาษา เพื่ออธิบายเอกสารอย่างถูกต้อง
- ตรวจสอบภาระทรัพย์สิน (Title Deed Check) ว่ามีจำนองหรือภาระใดอยู่ก่อนลงชื่อในสัญญา
อุทาหรณ์ที่นักลงทุนทุกคนควรจำ “เอกสาร 1 แผ่น ป้องกันความเสียหาย 90 ล้าน”
กรณีนี้กลายเป็นอุทาหรณ์สำคัญให้กับนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติว่า
การลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้จบแค่การดูห้องหรือดูวิวสวย ๆ เท่านั้น แต่ทุกอย่างอยู่ที่ “สัญญา” และ “เอกสาร”
ทนายอาร์มสรุปไว้ได้อย่างชัดเจนว่า
“ถ้าในวันนั้นชาวต่างชาติมีทนายตรวจเอกสารตั้งแต่ต้น เขาอาจจ่ายค่าทนายไม่กี่บาท แต่สามารถป้องกันปัญหามูลค่ากว่า 90 ล้านบาทได้แน่นอน”
ความรอบคอบคือกำไรที่แท้จริง ปรึกษาทนายได้ตั้งแต่เริ่มลงทุน
คำว่า “นักลงทุนที่ดี” ไม่ได้หมายถึงคนที่มีทุนเยอะ แต่หมายถึง คนที่รู้จักบริหารความเสี่ยงก่อนลงมือ
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การอ่านสัญญาอย่างละเอียด และมีที่ปรึกษาทางกฎหมายที่เข้าใจธุรกรรม คือสิ่งจำเป็นเท่ากับเงินลงทุนเอง
ดังนั้น ก่อนจะเซ็นชื่อในเอกสารใด ๆ โดยเฉพาะในโครงการที่มีมูลค่าสูงระดับร้อยล้านบาท
- ควรให้ทนายความตรวจเอกสารทุกครั้ง
- สอบถามให้เข้าใจทุกคำในสัญญา โดยเฉพาะคำศัพท์ทางกฎหมาย
- อย่าเชื่อเพียงคำโฆษณาหรือคำบอกกล่าวของฝ่ายขายเท่านั้น
อุบัติเหตุทางกฎหมายในโลกการลงทุนอาจเกิดขึ้นได้ทุกวัน ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ
และบทเรียนจากกรณี “นักลงทุนชาวต่างชาติซื้อคอนโดเพนเฮ้าส์ริมน้ำ” นี้ คือสิ่งที่เตือนให้ทุกคนเห็นว่า “การมีทนายอยู่ข้างคุณตั้งแต่วันแรก อาจทำให้ประหยัดเงินได้มากกว่าที่คิด”
ปรึกษาทนาย คลิก >>ติดต่อเรา<<