ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ หน้าที่ และขั้นตอนทางกฎหมายหลายด้าน การที่บุคคลใดมีชื่อปรากฏอยู่ในเอกสารสิทธิหรือโฉนดที่ดิน จึงไม่ควรรีบด่วนสรุปเพียงจากชื่อบนเอกสารว่า บุคคลนั้นเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินโดยสมบูรณ์ในทุกกรณี เพราะในทางกฎหมายยังอาจมีข้อเท็จจริงและนิติสัมพันธ์อื่น ๆ ที่ต้องพิจารณาประกอบกัน บทความนี้เขียนโดยทนายอาร์ม ศุภสิทธิ์ ศิริ จากสำนักงานกฎหมายวงศกรณ์ เพื่อชวนให้ประชาชนทำความเข้าใจว่าเรื่องที่ดินไม่ควรพิจารณาจากเอกสารเพียงหน้าเดียว แต่ต้องตรวจสอบที่มาของสิทธิ การได้มา การครอบครอง และข้อจำกัดตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องด้วย
ทนายอาร์ม ศุภสิทธิ์ฯ เล่าจากประสบการณ์การเดินทางไปประเทศฮ่องกงเพื่อพบปะและประชุมกับพันธมิตรทางธุรกิจ รวมถึงการสร้างเครือข่ายความร่วมมือระหว่างสำนักงานกฎหมายไทยและจีนว่า การทำงานด้านกฎหมายระหว่างประเทศจำเป็นต้องอาศัยทั้งความเข้าใจในกฎหมายและความเข้าใจบริบทของแต่ละประเทศ โดยเฉพาะเรื่อง ที่ดิน ซึ่งเป็นประเด็นที่มีรายละเอียดทางกฎหมายค่อนข้างมาก หลายครั้งสังคมอาจมองเรื่องใดเรื่องหนึ่งจากภาพที่เห็นหรือข้อมูลที่ปรากฏในข่าว แต่ในมุมของนักกฎหมาย สิ่งสำคัญคือการตรวจสอบข้อเท็จจริงและเอกสารที่เกี่ยวข้องอย่างรอบด้าน เพราะชื่อที่ปรากฏในโฉนดหรือเอกสารสิทธิไม่ได้หมายความว่าเราสามารถสรุปข้อพิพาททั้งหมดได้ทันที
โอนที่ดิน มีเงื่อนไขทางกฎหมายมากกว่าที่คิด
อีกประเด็นที่ทนายอาร์ม ศุภสิทธิ์ฯ ยกเป็นตัวอย่าง คือ การถวายที่ดินให้วัด ซึ่งหลายคนอาจเข้าใจว่า เมื่อเจ้าของที่ดินมีเจตนาจะบริจาคหรือถวายที่ดินให้วัดแล้ว ก็สามารถเดินทางไปสำนักงานที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ให้วัดได้ทันที แต่ในทางปฏิบัติอาจมีขั้นตอนและเงื่อนไขทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องมากกว่าที่ประชาชนทั่วไปคาดคิด โดยเฉพาะที่ดินที่จะถวายให้วัดหรือเกี่ยวข้องกับนิติบุคคลทางศาสนา อาจต้องดำเนินการตามกระบวนการและได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อน จึงไม่ใช่เพียงเรื่องของ “เจ้าของที่ดินยินยอม” แล้วจะสามารถดำเนินการโอนได้ทันที ทนายอาร์ม
ศุภสิทธิ์ฯ จึงเล่าจากประสบการณ์ของตนเองว่า แม้มีเจตนาถวายที่ดินให้แก่วัด แต่กระบวนการโอนก็ยังต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและอาจใช้เวลา
กรณีดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า เรื่องที่ดินไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การโอน การให้ การบริจาค การถวายให้วัด หรือการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ล้วนต้องพิจารณารายละเอียดเป็นรายกรณี ไม่ควรใช้ความเข้าใจทั่วไปมาตัดสินว่าการดำเนินการสามารถทำได้ทันทีหรือไม่ เพราะเอกสารแต่ละประเภทมีผลทางกฎหมายแตกต่างกัน และบางกรณีอาจมีข้อจำกัดเกี่ยวกับผู้รับโอน หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรือขั้นตอนที่ต้องดำเนินการก่อนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังนั้น หากกำลังจะทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินที่มีมูลค่าสูงหรือมีบุคคลหลายฝ่ายเกี่ยวข้อง การตรวจสอบเอกสารและข้อกฎหมายก่อนดำเนินการจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก
มีปัญหากฎหมาย ปรึกษาทนายก่อนเป็นอันดับแรก
ท้ายที่สุด ทนายอาร์ม ศุภสิทธิ์ ศิริ ฝากข้อคิดถึงประชาชนว่า “มีปัญหากฎหมาย ปรึกษาทนายก่อนเป็นอันดับแรก” เพราะการปรึกษาทนายความตั้งแต่ต้นไม่ได้หมายความว่าจะต้องมีคดีหรือจะต้องขึ้นศาลเสมอไป แต่เป็นการตรวจสอบสิทธิและวางแนวทางให้ถูกต้องก่อนตัดสินใจดำเนินการ โดยเฉพาะเรื่องที่ดินซึ่งหากดำเนินการผิดขั้นตอน อาจทำให้ต้องเสียทั้งเวลา ค่าใช้จ่าย และอาจเกิดข้อพิพาทตามมาได้ การรู้กฎหมายและตรวจสอบข้อเท็จจริงก่อนจึงเป็นวิธีหนึ่งที่จะช่วยลดความเสี่ยง และทำให้การจัดการทรัพย์สินของเราเป็นไปอย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ การโอน หรือปัญหาข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดิน สามารถติดต่อสำนักงานกฎหมายวงศกรณ์เพื่อขอคำปรึกษาทางกฎหมายก่อนดำเนินการได้ทันที