การให้เช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมอาจดูเป็นเรื่องง่าย ๆ แค่ตกลงราคาแล้วเซ็นสัญญาก็จบ แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจให้เช่าหรือแม้แต่การปล่อยบ้านให้คนอื่นอยู่อาศัย “โดยไม่มีสัญญา” หรือ “ไม่รู้ข้อมูลผู้เช่าให้ชัดเจน” อาจทำให้เจ้าของบ้านกลายเป็น “จำเลยในคดีอาญา” หรือ “คู่พิพาทในคดีแพ่ง” ได้โดยไม่รู้ตัว

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีคดีที่เจ้าของบ้านถูกดำเนินคดีเพราะ “บ้านเช่า” ที่ตัวเองปล่อยให้เช่า กลายเป็นแหล่งก่ออาชญากรรม แหล่งซ่อนตัวของผู้ต้องหา หรือแม้แต่ใช้ในการฟอกเงิน โดยเฉพาะกรณีที่ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ทำให้คดีมีความซับซ้อนและยากจะควบคุม

ปล่อยเช่าแบบไหน “เสี่ยง” ?

1. ไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571 ว่าด้วยเรื่อง “สัญญาเช่า” การเช่าทรัพย์สินควรมีการทำสัญญาอย่างเป็นทางการ เพื่อระบุสิทธิ หน้าที่ ระยะเวลา ค่าเช่า เงื่อนไขการเลิกสัญญา และการคืนเงินประกันมัดจำ หากไม่มีเอกสารดังกล่าว เมื่อเกิดข้อพิพาท เช่น ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย หรือเจ้าของไม่คืนมัดจำ ผู้เสียหายอาจฟ้องร้องได้ยาก

มีผู้เช่ารายหนึ่งเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ระยะเวลา 1 ปี วางเงินมัดจำไว้ 2 เดือน รวมกว่า 40,000 บาท เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้เช้าย้ายออกโดยแจ้งล่วงหน้าตามข้อตกลง แต่เจ้าของห้องปฏิเสธจะคืนเงินมัดจำ โดยอ้างว่าห้องมีรอยขีดข่วน และต้องซ่อมแซมใหม่ทั้งหมด ซึ่งผลที่ตามมา:

• ผู้เช่าฟ้องต่อศาลแพ่ง โดยยื่นหลักฐานภาพถ่ายห้องก่อน-หลังการเช่า
• ศาลพิจารณาแล้วเห็นว่าความเสียหายเป็น “การสึกหรอตามปกติ” ของการใช้งาน ไม่เข้าข่ายความเสียหายเกินเหตุ
• ศาลสั่งให้เจ้าของห้องคืนเงินมัดจำทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ย

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-540 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันเมื่อสิ้นสุดสัญญา หากไม่มีความเสียหายร้ายแรง แต่ถ้าหากไม่คืนเงินมัดจำโดยไม่มีเหตุอันควรถือว่า “ผิดสัญญา” ผู้เช่ามีสิทธิฟ้องเรียกร้องได้

2. ไม่ตรวจสอบประวัติผู้เช่า

หลายกรณีพบว่าผู้เช่าชาวต่างชาติใช้เอกสารปลอม หรือเข้ามาในประเทศด้วยวีซ่าท่องเที่ยวแต่ตั้งรกรากอย่างผิดกฎหมาย หากปล่อยให้เช่าโดยไม่ตรวจสอบ อาจเข้าข่ายให้ที่พักพิงแก่บุคคลที่อยู่โดยผิดกฎหมาย ซึ่งมีโทษตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง

3. รับเงินสดเท่านั้น ไม่ผ่านบัญชีธนาคาร

การรับเงินสดอย่างเดียว โดยไม่มีหลักฐานการโอน อาจเสี่ยงต่อข้อกล่าวหาเรื่องฟอกเงิน และการหลีกเลี่ยงภาษี เจ้าของบ้านควรให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าผ่านบัญชีธนาคารเพื่อให้มีหลักฐานในการตรวจสอบย้อนหลังได้

4. ปล่อยเช่าต่อโดยไม่รู้ตัว

บางกรณี ผู้เช่ารายหนึ่งนำบ้านที่เช่าต่อไปปล่อยให้บุคคลอื่นเช่าอีกทอดหนึ่ง เช่น นักท่องเที่ยวรายวัน หรือกลุ่มผิดกฎหมาย หากเกิดเหตุร้ายในบ้านหลังนั้น เจ้าของบ้านจะถูกตั้งข้อสงสัยทันที

สิทธิของผู้เช่า – ผู้ให้เช่า ตามกฎหมายแพ่ง

ในสัญญาเช่า ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิและหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติตาม:

• ผู้เช่ามีหน้าที่รักษาทรัพย์สินที่เช่า ห้ามดัดแปลงทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพพร้อมใช้งาน และเมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องคืนเงินประกัน หากไม่มีความเสียหายเกิดขึ้น
• หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญา หรือฟ้องเรียกค่าเสียหายได้

มีคดีหนึ่งผู้เช่าไม่ยอมออกจากบ้านแม้สัญญาสิ้นสุดแล้ว โดยอ้างว่าขอเวลาเพิ่มอีกหนึ่งเดือน เจ้าของบ้านจึงล็อกประตูบ้านและตัดน้ำตัดไฟ ซึ่งเข้าข่ายละเมิดสิทธิผู้เช่า สุดท้ายเจ้าของต้องจ่ายค่าเสียหายจากการกระทำเกินขอบเขตของกฎหมาย

ในกรณีเหล่านี้ ทนายจึงความมีบทบาทสำคัญในการให้คำปรึกษาก่อนทำสัญญา ซึ่งจะช่วยตรวจสอบเอกสาร แปลภาษาสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ และช่วยในกระบวนการฟ้องร้องทั้งแพ่งและอาญา หากเกิดปัญหา เช่น:

• ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า
• ผู้เช่าทำบ้านเสียหายและไม่รับผิดชอบ
• เจ้าของบ้านไม่คืนมัดจำ
• มีข้อสงสัยเรื่องภาษีหรือธุรกรรมการเงินที่เกี่ยวข้อง

การปล่อยเช่าบ้านไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่คิด หากไม่รอบคอบ อาจกลายเป็นคดีความ หรือเสียเปรียบในทางกฎหมายโดยไม่รู้ตัว การมีสัญญาที่รัดกุม รู้จักผู้เช่าให้ดี และปรึกษาทนายความก่อนทำธุรกรรมสำคัญ จะช่วยให้คุณมีหลักประกันที่มั่นคง และป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในอนาคต

หากคุณเป็นเจ้าของบ้าน ผู้เช่า หรือนายหน้า ที่กำลังเผชิญปัญหาเกี่ยวกับสัญญาเช่า ข้อพิพาท หรือการสื่อสารกับชาวต่างชาติ สำนักงานกฎหมายวงศกรณ์ พร้อมให้คำปรึกษาและดูแลคุณอย่างรอบด้าน

เรามีประสบการณ์ทั้งด้านกฎหมายไทย และการจัดการข้อพิพาทระหว่างคนไทยกับชาวต่างชาติ ช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่า จะได้รับการปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของคุณอย่างแท้จริง

 เขียนโดย กรรณิการ์ เจริญวีระวงศ์ (นักศึกษาฝึกประสบการณ์ สาขาภาษาจีน)